Die häufigsten Fehler bei Betriebskostenabrechnungen sind nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine:

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal, was im Mietvertrag steht.

 

Reparaturkosten

Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.

 

Eigentumswohnungen

Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen. Mieter nicht.

 

Gewerberäume

Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen. So sind zum Beispiel die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen. Wohnungsmieter bezahlen nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt, wenn die Kosten für Gewerbe deutlich höher sind.

 

Wartungskosten

Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die muss der Mieter nie zahlen. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.

 

Hausmeister

Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.

 

Mädchen für alles

Hausmeister sind in den meisten Fällen “Mädchen für alles”. Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

 

Gartenpflegekosten

Nur die immer wiederkehrenden (das heißt ständigen) Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen.

Versicherungen

Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, zum Beispiel eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.

 

Alle Wohnungen zählen

Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leer stehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.

 

Leerstand

Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Dann spricht alles dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will.

 

Kosten des Abrechnungszeitraums

Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren. Zwei oder drei Jahre alte Abrechnungen dürfen nicht „hineingemogelt“ werden.

 

Messdifferenzen beim Wasser

Der Hauptwasserzähler im Haus zeigt normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis der Hauptwasserzähler verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden, kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden.

 

Müllbeseitigung

Mietkosten für Müllbehälter sind keine Betriebskosten, genauso wenig wie Anschaffungskosten für die Behälter.

 

Ungezieferbekämpfung

Einmalkosten, zum Beispiel für die Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses, sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden.

 

Wohnungsgröße

Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße an. Ist die tatsächliche Wohnungsgröße aber mehr als 10 Prozent kleiner, ist die entscheidend. Nachmessen lohnt sich.