Das Mietrecht sieht drei Möglichkeiten vor, wie Vermieterinnen und Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Erstens durch eine freiwillige Vereinbarung mit ihren Mieterinnen und Mietern, zweitens nach einer Modernisierung der Wohnung und drittens im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, d.h. der Vermieter oder die Vermieterin kann fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird.
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Instandhaltungsanteil muss von Modernisierungskosten abgezogen werden
Im zugrunde liegenden Fall hatten die Vermieter unter anderem die ca. 60 Jahre alte Wohnungstür, Treppenhausfenster und Haustüren und die alte Briefkastenanlage ausgetauscht. Die ersetzten Bauteile waren mangelfrei. Weiterlesen
Sittenwidrige Mieterhöhung nach Modernisierung
Die Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung ist wegen Sittenwidrigkeit unwirksam, weil der Vermieter beabsichtigt hat, seinen Mieter mit überhöhten Preisen zu übervorteilen, entschied das Landgericht Berlin (67 S 342/18).
Anforderungen an eine Mieterhöhung nach Modernisierung
Das Landgericht Hamburg (333 S 45/16) hat die Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach einer Modernisierung konkretisiert. Danach muss das Erhöhungsverlangen eine nachvollziehbare Berechnung, eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels und nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenteilen für Instandsetzungen enthalten.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auch dann formal wirksam, wenn die durch die Baumaßnahme – hier Wärmedämmung an der Außenfassade – bewirkte Energieeinsparung nicht im Detail vorgerechnet wird, sondern nur mit Hinweis auf die Modernisierungsankündigung erklärt wird, dass auf die Außenfassade eine Thermoisolierung von 140 mm aufgebracht werden soll bzw. aufgebracht wurde. Weiterlesen
Heizkessel
Der Austausch einer alten und störungsanfälligen Heizungsanlage, die immer wieder ausfällt, ist eine Instandsetzungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss, und keine Modernisierung (LG Berlin 64 S 73/17).
Staffelmiete und Modernisierung
Vereinbaren Mieter und Vermieter einen Staffelmietvertrag, dann ist während der Staffelmietdauer nicht nur die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern auch eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung ausgeschlossen. Die kann auch nicht mehr nach Ende der Laufzeit der Staffelmiete nachgeholt werden (LG Berlin 65 S 225/17).
Austausch eines alten, störanfälligen Heizkessels ist keine Modernisierung
Wird der bisherige Heizkessel durch eine neue Heizungsanlage mit Brennwerttechnik ausgetauscht und können hierdurch bis zu 23 % Energie eingespart werden, kann dies eine Modernisierungsmaßnahme sein, die eine Mieterhöhung rechtfertigt.
Unwirksame Mieterhöhung nach Modernisierung, wenn Angaben zu Erhaltungsmaßnahmen fehlen
Eine Erneuerung der Fenster kann eine Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Endenergie sein und eine Mieterhöhung rechtfertigen. In seiner Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter dann Tatsachen darlegen, anhand derer der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob der Einbau der Fenster eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
Keine Modernisierung bei grundlegender Veränderung der Mietsache
Eine Modernisierungsmaßnahme zur Energieeinsparung oder Wohnwerterhöhung oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht.