Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten, weil die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % abweicht (BGH VIII ZR 33/18). Im Jahr 2007 schlossen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag ab, in dem die Wohnfläche mit 94,48 qm angegeben war. Tatsächlich war die Wohnung gemäß einem Sachverständigengutachten aber nur 84,01 qm groß. Entscheidend war hier die Frage, ob die Fläche des zur Straße gelegenen Balkons nur zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden kann.

Der Bundesgerichtshof bejahte diese Frage und erklärte, dass der Begriff „Wohnfläche“ auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist. Damit greift die so genannte Wohnflächenverordnung und dort ist festgelegt, dass Balkonflächen in der Regel zu einem Viertel anzusetzen sind. Bei Mietverträgen, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, gilt demnach die II. Berechnungsverordnung, die die Balkonflächen noch nur Hälfte berücksichtigte.

Nur ausnahmsweise würden die gesetzlichen Regelungen nicht eingreifen. Voraussetzung hierfür wäre, dass Mieter und Vermieter gemeinsam dem Begriff der Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beibemessen hätten oder dass eine andere Berechnungsmethode örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegend sei. Eine andere, ortsübliche Berechnungsmethode könne sich nur ergeben, wenn sich vor Ort eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerks gebildet habe. Es reiche aber nicht aus, wenn Vermieter oder große Teil der Vermieter das Regelwerk „Wohnflächenverordnung“ falsch anwenden oder mit anderen Regelwerken, zum Beispiel der II. Berechnungsverordnung oder DIN-Vorschriften, vermischen würden.

In dem zu entscheidenden Fall lag die korrekt ermittelte Wohnfläche 11,08 % unter der vereinbarten Fläche. Der Mieter hatte demzufolge 39 Monate lang 49,87 Euro zu viel bezahlt. Diese 1.827,93 Euro erhält er jetzt zurück.