Das Mietrecht sieht drei Möglichkeiten vor, wie Vermieterinnen und Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Erstens durch eine freiwillige Vereinbarung mit ihren Mieterinnen und Mietern, zweitens nach einer Modernisierung der Wohnung und drittens im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, d.h. der Vermieter oder die Vermieterin kann fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, also zum Beispiel den Preisen, die in Wohnungsanzeigen oder von Maklern genannt werden; auch Mieten, die seit vielen Jahren unverändert sind, spielen keine Rolle. Entscheidend ist vielmehr der Zeitraum der letzten sechs Jahre. Nur die Mieten, die in den letzten sechs Jahren vor der Mieterhöhung für vergleichbaren Wohnraum vereinbart wurden, dürfen zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden.

Diese sechsjährige Frist wird laut Bundesgerichtshof ab dem Zeitpunkt berechnet, in dem die Mieterhöhungserklärung beim Mieter ankommt und nicht erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter oder die Mieterin die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die maßgebliche Sechsjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens bei den Mieterinnen und Mietern an sechs Jahre zurück (BGH Urteil vom 28.4.2021 – VIII ZR 22/20).