Fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters

Veranlasst eine Vertragsverletzung des Vermieters oder ein Mangel der Mietsache den Mieter zu einer berechtigten fristlosen Kündigung, kann er auch die daraus entstehenden Kündigungsfolgeschäden als Schadensersatz geltend machen.

Hier hatte der Mieter Büroräume angemietet. Im Rahmen einer bauordnungsrechtlichen Prüfung stellte die Stadt am Gebäude verschiedene Mängel beim Brandschutz fest. Insbesondere war bei der Anbringung des Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade bauordnungswidrig brennbares Material (Polystyrol) verwendet worden. Die Stadt setzte dem Vermieter eine Frist zur Behebung und untersagte nach Ablauf der Frist die weitere Nutzung der Mieträume. Der Mieter kündigte fristlos, zog in von ihm neu angemietete Büroräume um und verlangte Schadensersatz für verschiedene Umzugskosten, wie Möbeltransport, Abbau und Neuinstallation der EDV-Anlage, Reinigungskosten usw.

Der Bundesgerichtshof (BGH XII ZR 153/15) gab ihm Recht. Der Mieter sei zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen, da ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt bzw. entzogen wurde, weil ein Mangel aufgetreten war, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegenstand. In diesen Fällen haftet der Vermieter im Wege einer verschuldensunabhängigen Garantiehaftung auch für die kündigungsbedingten Folgeschäden des Mieters. Hierzu – so der Bundesgerichtshof – gehörten auch Ansprüche des Mieters auf Erstattung der Mietdifferenz wegen evtl. Mehrkosten der angemieteten Ersatzräume. Diese Ersatzansprüche seien aber beschränkt auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer bzw. bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter (hier Gewerberaummietvertrag).