Wenn eine Personengesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter wird und zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigt, ist zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 104/17) entschied jetzt, dass diese erst im Jahr 2013 eingeführte gesetzliche Regelung auch unabhängig davon gilt, ob die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, umgewandelt werden soll oder ob sie weiterhin Mietwohnung bleibt. Der jetzt 70-jährige Mieter hatte 1981 eine 160 Quadratmeter große Vierzimmerwohnung in Frankfurt angemietet. Im Januar 2014 kaufte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Haus und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros. Der Bundesgerichtshof ließ die Frage offen, ob in diesem Fall tatsächlich Eigenbedarf vorliege. Darauf komme es auch gar nicht an, weil der Vermieter gar nicht hätte kündigen dürfen, er hätte zunächst den Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist abwarten müssen. Eigentlich spielen Kündigungssperrfristen nur eine Rolle, wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Weil es hier für Mieter ein hohes Kündigungsrisiko gibt, bestimmt das Gesetz zu ihrem Schutz, dass der Käufer und neue Vermieter eine Kündigungssperrfrist einhalten muss. Er darf mindestens drei Jahre lang nicht kündigen. Da das Kündigungsrisiko für Mieter aber ähnlich hoch ist, wenn eine Personengesellschaft das Haus erwirbt, ergänzte der Gesetzgeber im Jahr 2013 die bisherige Regelung und bestimmt: Immer dann, wenn eine Personengesellschaft kauft, gilt eine Kündigungssperrfrist. Für Kapitalgesellschaften, also z.B. eine GmbH oder Aktiengesellschaft, gilt das zwar nicht, diese Gesellschaften können aber auch keinen Eigenbedarf geltend machen, können auch nicht für ihre Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen.
